长租公寓出招转移空置压力 痛点仍待化解

证券时报美联社 吴家明

基本上几年，各地长承租住所连连“爆雷”，承租客和商户都成为受害者。随后，长承租住所的产品也迎来了最强监管。经过大洗牌之后，长承租住所的产品开始走向主观转变。证券时报美联社实探找到，为了减少风险，长承租住所的产品的玩家们有了许多“从新玩法”。

长承租住所从新玩法：

集中于占用受压

“高收低承租”曾是长承租住所的服务业诟病，面对不温不火的承专营者的产品，怎么集中于房屋占用的受压？

“直到现在，我跟一小朋友承租跨国企业签了5年合约，我能收到60个月楼价，但要给对方出承租66个月，相当于多给长承租跨国企业6个月的出承租时间。”一位曾经将自己的房屋出承租给长承租跨国企业的商户说道美联社，“合约长期每个月的管理费由我来交，这一点我也明白獠不合理。”美联社找到，基本上多数跨国企业与商户的签约方式，主要都是以每年缴一个半或两个月楼价作为管理费，合约长期商户就可以成为“甩手掌柜”，无需担负掌控风险。

“现在长承租住所实在多，承专营者股票市价也不是较好，我们也很担心占用受压。”在深圳罗径流贝村，城市更从新项目后回迁商户交付，大量出承租房源引起许多长承租跨国企业的重视。美联社找到，一些长承租住所的收房模式再次发生了更大改变，值得注意是重新分配了占用受压。一小朋友承租跨国企业的工作人员说道美联社，他们与商户签订的承专营者协议，运营折扣改为每月缴楼价的10%，如果房源占用，长承租跨国企业也无需交付房承租给商户。“不过，我们的折扣还包括了维修、保洁、保养和维护等费。未来，我们还将每月缴每平方米1.8元的种系统折扣。”

与以往的长承租跨国企业“包装修”的模式不同，美联社看到，现在一些长承租跨国企业给予商户的楼价指导价普遍存在略高于的产品承专营者市价，但必要条件是商户需要按照房源面积的大小支付一定的装修费。“例如70平方米的房源我们可以给到每月8600元的房承租，明显略高于6500元左右的的产品价，但商户需要支付约6万元的月内装修费，有相当的装修水平才能给定高楼价。”一位长承租跨国企业的副局长说道美联社，“现在长承租住所实在多，深圳的承专营者股票市价也一般，我们也担心占用受压，以致于基本上的爆雷潮，我们收房的时候也会变得行事。”美联社也对多位商户进行采访，对于如今的“收承租模式”，多数商户也明白没有直到现在的模式“划算”，甚至让自己负担占用受压。

仍有痛点待妥善解决

此外，为了减少运营受压，美联社找到一些长承租住所也开始“短承租”。在西村八卦岭的一家见习住所，美联社看到最短的承租约可以是一个月，但楼价会相对较低。长承租住所“短承租”的只不过，似乎凸显服务业本身导致的困境：依赖性资金和高出承租率。在业内人士似乎，通常分散式长承租住所的占用率应以尽量在5%以下，种系统设计住所应以尽量掌控在10%以下。如果略高于这一标准，承专营者跨国企业营收受压就会减轻。

尽管历程了“爆雷潮”，但近年来长承租住所的转变愈发受到重视。不管是房企背景的长承租住所时尚品牌，还是创业者系及中介系时尚品牌，在历程了大洗牌后，无论是在重存款投入还是规模扩张上都更为行事。长承租跨国企业灵巧于2021年8月首次官方了2021年分散式承专营者项目专营信息。信息显示，灵巧在全国8城管理65栋分散式项目。美联社从灵巧方面获悉，迄今为止灵巧已实现107栋分散式住所，其中相关联6座大型承专营者社区，入住率稳定在98%。

过高的柱塞以致于较低的营收潜能，是基本上几年长承租住所服务业遇到巨大单打独斗的重要原因。长承租住所跨国企业基本上连连“爆雷”，实际上也是服务业转到主观健康期必经的过渡期。去年以来，多个城市通过的产品监管、减税、缩减承专营者楼内原材料、奖补等一系列采取措施，培育和转变住宅楼承专营者的产品。与此同时，多个城市也年末出台多项准则政策，从设立资金监管、准则楼价支付周期、严控楼价贷等方面准则住宅楼承专营者的产品转变。仲量联行华南区评估和咨询服务部副局长宋丽敏表示：“随着中国数量有限REITs把保障性承专营者住宅楼纳入底层存款，相信迄今为止深圳的产品上的各类‘城中村改造’‘存量改造’‘从新建公共住宅楼’等的产品玩家会更重视承专营者住宅楼产品的合规性、的产品样式、营收激增、运营管理潜能等。”

不过，对于承租客来说，针对长承租住所品质和管理者的投诉无论如何多发，押金、楼价缴纳、结帐诱因及标准未能统一，这些痛点、借助于如何破解仍需要政府和从业跨国企业共同努力。