短期上半年过大 公募REITs扎堆警示风险

● 本报记者 张凌之

继亦同两只商业性REITs本公司一日，计有商业性REITs示意几不下后，2月初14日盘前，又有三只商业性REITs发函早盘本公司一足足。本公司的背后，是该类新产品带入2022年以来的接下来飙升。沙湾首开土木工程拓展署REIT2022年以来二级消费市场售价升幅极限40%，计有两只REITs升幅极限30%，该类新产品中都升幅最低的一只也飙升多达5%。

业内人士透露，如果商业性REITs二级消费市场售价轻微很高于不动产下端重要性，则下跌概不下不大，长期存在因售价下跌导致海外投资亏蚀几不下。此外，商业性REITs售价飙升还就会使现金流除此以外不下很大增高。

REITs纷纷本公司

2月初14日盘前，所建义统中都关村REIT、博时深圳产园REIT、华安浦东新区厚德REIT三只商业性REITs乱舞发函援引，早盘9点30午时10点30分本公司1足足。

2月初12日，中都航宝钢绿能REIT也发布溢价几不下示意援引，2月初11日该新产品二级消费市场买入日为19.066元/份，相较再版价13.38元/份显现不逐年度溢价，提醒海外资本密切关注二级消费市场总价，注意海外投资几不下。

在2月初9日盘前，纳达尔盐田港REIT、沙湾首开土木工程拓展署REIT发布停复牌及买入几不下示意发函，两只商业性REITs均在2月初9日本公司一天。值得一提的是，纳达尔盐田港REIT2022年以来早就破天荒四条溢价几不下示意发函。

在这些本公司和买入几不下示意发函中都，各家商业性REITs都通过；也的手段列举了二级消费市场升幅不大的几不下：商业性REITs以获取交通设施项目租金等稳定现金流为主要借此，随着总价逐年飙升，净现金流除此以外不下将很大增高。

以年末港交所的中都航宝钢绿能REIT为例，发函看出，如果海外资本在首次再版时转手该新产品，转手售价13.38元/份，该海外资本2021年6月初1日至2021年12月初31日在此期间的现金除此以外不下为8.52%；如果在二级消费市场以19.066元/份的售价转手该信托基金，海外资本2021年6月初1日至2021年12月初31日在此期间的现金除此以外不下为5.98%。

开年以来集体大涨

截至在此之前，分别为两批共11只交通设施商业性REITs新产品再版并港交所。从2022年以来的二级消费市场展示出看，沙湾首开土木工程拓展署REIT升幅极限40%，纳达尔盐田港REIT、博时深圳产园REIT升幅双双极限30%，计有三只新产品升幅极限20%，告示牌最后一名的浙商沪杭甬REIT升幅也接多达5%。

从成立以来展示出看，沙湾首开土木工程拓展署REIT升幅最很高，成立以来二级消费市场升幅达到96.02%。紧随其后的是纳达尔盐田港REIT，升幅达74.48%；华安浦东新区厚德REIT升幅为44.25%，孙吴苏园产业REIT升幅也极限40%。还有四只REITs成立以来升幅均极限30%。

对于多达期商业性REITs的飙升，所建义统信托基金认为，商业性REITs作为一类全取而代之的配置葡萄，彰显股债本体，债性充分体现为每年稳定的很高比例现金流，股性充分体现为场内售价变动。受惠于多达期商业性REITs零售业利好政策、大基所建板块接下来走强等原因受到影响，商业性REITs年内二级消费市场售价普遍飙升，这也是商业性REITs股性特征的充分体现。

短期下跌几不下隐现

商业性REITs现金流一部分起源于二级消费市场售价变动，另一部分起源于每年稳定的现金流。二级消费市场短期升幅过大一总体有短期下跌几不下，另一总体也使得现金流除此以外不下很大增高。

一位商业性REITs信托基金老板透露：“如果二级消费市场售价逐年波动，尤其是售价逐年飙升至很大很高于商业性REITs内在重要性时，取而代之带入的海外资本就会随之而来两重几不下：一是从长远看售价就会向内在重要性回归，长期存在因售价下跌导致海外投资亏蚀几不下；二是因售价飙升，使持有者商业性REITs的期望内部溢价增高，能够实现海外投资最大限度。”

所建义统信托基金相关业务组长透露，仅管，一级和二级消费市场就同一不动产的售价是密切共同点的，收购价售价相互锚定又相互更新，因此两总体的长期走势应该逐步值得注意，但受到新产品下端本体、消费市场恐惧受到影响，两总体的走势可能就会显现短期颠倒的现象，如果二级消费市场售价轻微很高于不动产下端重要性，则下跌概不下不大，此时海外投资商业性REITs的几不下现金流比可能相当程度增高。

所建义统信托基金所建议，海外资本明了明了商业性REITs售价变动的原因以及现金流来源，警惕与海外投资逻辑学不符的总价非理性飙升，避免很高溢价转手相关份额而造成海外投资损失。

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